Nájomné

 

Nájomné je cena za prenechanie predmetu nájmu na užívanie. Platí sa obvykle mesiac vopred. Podmienky nájmu sú regulované v Zákone o nájme - Mietrechtsgesetz (MRG), ktorý sa ale neuplatňuje na všetky byty! Poraďte sa s odborníkom, či sa Zákon o nájme MRG na váš byt vzťahuje.

 

Nájomné sa skladá sa z:

-       netto nájom

-       prevádzkové náklady (Betriebskosten) a odvody (odvoz odpadu, voda, …)

-       odplata za využívanie spoločných zariadení (výťah, …)

-       prípadne nájomné za prenajaté predmety (nábytok, ...)

-       daň 10 %, ak je prenajímateľ povinný ju odvádzať (ak prenajímateľ poskytuje aj teplo, uplatňuje sa daň až 20%)

 

Prípustná výška netto nájomného

U mnohých nájomných objektov je zákonom určená maximálna výška netto nájomného. Závisí od kategórie bytu, veku domu a mnohých iných parametrov. Právna úprava je viac než komplikovaná a vyzná sa v nej skutočne len odborník. Určite odporúčame poradiť sa o výške nájmu pred podpisom zmluvy, počas jej trvania, alebo po ukončení nájmu. Zaplatené privysoké nájomné sa v niektrých prípadoch dá žiadať späť.

 

Byty sa v princípe delia do kategórií podľa ich vybavenia (kategórie A-D). Ak v čase uzatvorenia zmluvy o nájme nie je niektorá časť bytu, alebo jeho zariadenia funkčná, okamžite to písomne nahláste prenajímateľovi. Ak prenajímateľ vadu neodstráni do troch mesiacov, môže sa stať, že byt bude preradený do nižšej kategórie a teda by ste mali platiť nižšie nájomné. Preradenia do správnej kategórie sa dožadujte v prvom rade u prenajímateľa. Ak dohoda nie je možná, kategóriu určí súd.

 

Ďalšie náklady

Pozor: Plyn a elektrický prúd nie sú prevádzkovými nákladmi (Betriebskosten), aj keď sa tak niekedy označujú. Platia sa samostatne!

 

V nájomnom často nie je započítané kúrenie!

 

V závislosti na nájomnej zmluve môžu k nájomnému pribudnúť ešte napríklad nasledovné náklady:

-       plyn a elektrina

-       kúrenie

-       poplatok za kontrolu kotla, vymetanie komína (Rauchfangkehrer)

-       poplatok za telefón

-       internet

-       poplatok za rozhlas a televíziu

-       poistné (napr. poistenie domácnosti)

 

 

Pred podpisom zmluvy sa vždy informujte o všetkých týchto a ďalších položkách! Zoznam samozrejme nie je úplný, vždy závisí od okolností a zmluvy. Je vhodné, aby v zmluve boli jasne definované všetky platby, ktoré je nájomca povinný platiť. Pred podpisom odporúčame poradiť sa s odborníkmi.

 

Paušálne nájomné

Nájomné môže byť dohodnuté aj ako paušálna suma, bez rozdelenia na netto nájomné a prevádzkové náklady a ostatné zložky nájomného. Pre nájomcu to má nevýhodu, že nemá prehľad o jednotlivých nákladoch. Tiež je ťažšie zistiť, či bola dodržaná zákonná maximálna hranica nájomného. Výhodou naopak je, že riziko zvýšenia prevádzkových nákladov nesie prenajímateľ.

 

Zvýšenie nájomného

U bytov, ktoré sú regulované Zákonom o nájme MRG je jednostranné zvýšenie nájmu zo strany prenajímateľa možné len za veľmi obmedzených podmienok. Je to pri veľmi starých nájomných zmluvách, alebo ak sú potrebné rozsiahle udržiavacie práce na byte a časť nájomného započítateľná na tento účel za posledných 10 rokov nepokrýva náklady.

 

V byte, ktorého nájom spadá pod Zákon o nájme MRG je okrem týchto výnimiek zvýšenie nájomného možné dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom. Takmer každá nájomná zmluva preto obsahuje takzvanú cenovú doložku (Wertsicherungsklausel), na základe ktorej sa nájomné pravidelne (ročne) upraví o infláciu.

Ak cenová doložka nebola zmluvne dohodnutá, upraví sa zákonom regulované nájomné s ohľadom na infláciu podľa zákona. Nové, upravené maximálne nájomné zverejní ministerstvo spravodlivosti (Ministerium für Justiz).

 

Pozor: v prípade bytov, ktorých nájom nie je regulovaný Zákonom o nájme MRG je taktiež možné zmluvne dohodnúť cenovú doložku. Na rozdiel od bytov regulovaných je ale možné navýšenie žiadať aj spätne, maximálne za tri roky.

 

Privysoké nájomné

Nájomné prekračujúce hranice stanovené Zákonom o nájme MRG je možné znížiť na stanovenú hranicu a to aj spätne, aj po ukončení nájmu. Ak ste platili privysoké nájomné, prenajímateľ vám ho bude musieť vrátiť.

Pri zmluve na dobu neurčitú max. za tri roky spätne od podania žiadosti.

Pri zmluve na dobu určitú max. za desať rokov spätne od podania žiadosti.

 

 

Za týmto účelom je potrebné kontaktovať v prvom rade samozrejme prenajímateľa. Ak dohoda nie je možná, výšku nájomného upraví súd. Predpokladom je, že sú dodržané nižšie opísané lehoty pre podanie návrhu na úpravu nájomného.

 

 

Lehoty:

Pri zmluve na dobu neurčitú prepadáva nárok na úpravu výšky nájomného po troch rokoch od uzavretia zmluvy.

Pri zmluve na dobu určitú prepadáva nárok na úpravu výšky nájomného po šiestich mesiacoch od ukončenia nájmu alebo od jeho zmeny na dobu neurčitú.

 

Po uplynutí týchto lehôt nárok na úpravu nájomného na zákonnú hranicu prepadáva – teda nie je žalovateľný. V budúcnosti je už len možné brániť sa ďalšiemu zvyšovaniu nájomného. Výšku nájomného nebude možné zvyšovať, teda akoby „zamrzne“ až do doby, kým zákonom stanovené maximálne nájomné nebude zvýšené na rovnakú resp. vyššiu hodnotu (úprava na základe inflácie).

 

Lehoty na preskúmanie výšky cenovej doložky:

Pri zmluve na dobu neurčitú možno podať návrh na preskúmanie max. tri roky od uplatnenia cenovej doložky (teda navýšenia nájomného).

Pri zmluve na dobu určitú musí byť návrh podaný do šiestich mesiacov od ukončenia nájomnej zmluvy.

 

 

Prevádzkové náklady – Betriebskosten

Môžu sa účtovať podľa spotreby mesačne, ale obvyklé je platenie mesačných zálohových platieb. Prenajímateľ je potom povinný predložiť raz za rok, vždy do 30.6. vyúčtovanie za uplynulý rok.

Nájomca má právo nahliadnuť do vyúčtovania Betriebskosten celého domu, vyúčtovanie musí byť v dome vyvesené na prístupnom mieste a tiež sa nachádzať u správcu.

Preplatky a nedoplatky sa vyrovnávajú v najbližšej platbe nájomného.

Ak s vyúčtovaním nesúhlasíte, napríklad nesúhlasia sumy v ňom uvedené, alebo sú zarátané neoprávnené položky, je potrebné podať námietku do troch rokov od predloženia vyúčtovania.

 

Rozpočítanie prevádzkových nákladov

Základom je pomer úžitkovej plochy vášho objektu a úžitkovej plochy všetkých objektov budovy. Povala a pivnice sa do úžitkovej plochy nezapočítavajú, pokiaľ nie sú vhodné na obytné alebo obchodné účely. Nezapočítava sa ani plocha schodiska, balkónov a terás. Naopak, započítava sa loggia, ak je uzavretá z piatich strán. Výška sa nijako nezohľadňuje, len plocha podlahy.

Podľa rovnakého kľúča sa rozpočítajú náklady na spoločné priestory a zariadenia (výťah, práčovňa,...) bez ohľadu na to, či ich nájomca skutočne využíva.

Iný spôsob rozdelenia nákladov je možné zvoliť, ak niektorý nájomca spôsobuje nepomerne vysoké náklady. Napríklad prevádzkuje v byte obchod alebo živnosť a spôsobuje tým vysoký odber vody, či produkuje nepomerne veľa odpadu.

 

Písomnou dohodou je možné ustanoviť aj iný princíp rozpočítavania nákladov.

 

Pri centrálnom vykurovaní platia špeciálne pravidlá pre rozpočet nákladov za kúrenie a teplú vodu. Ak je možné stanoviť spotrebu jednotlivých bytov, prevažná väčšina nákladov sa rozpočíta podľa skutočnej spotreby.