Opravy

 

Právna úprava je v oblastni nájmu veľmi nejednotná, rozdielna pre rôzne typy bytov. Nájomné právo je okrem toho aj oblasť, ktorá podlieha dynamickému rozvoju a zmenám aj prostredníctvom súdov. Preto odporúčame informovať sa o vašich právach vždy, keď je v byte potrebná väčšia investícia a prenajímateľ ju požaduje od vás. Je možné, že náklady je povinný znášať on, alebo že v prípade, že náklady musíte niesť vy, máte zároveň právo na zníženie nájomného.

 

Každopádne ak niektorá časť zariadenia alebo bytu nie je funkčná, okamžite to hláste prenajímateľovi. Je to vaša povinnosť, ale aj váš záujem, keďže nefunkčnosť môže to mať vplyv na výšku nájomného.

 

V nasledujúcom texte sa pokúsime v obrysoch načrtnúť právnu úpravu  podľa Zákne o nájme MRG, aj podľa občianskeho zákonníka ABGB.

 

 

1.     Byty spadajúce pod Zákon o nájme MRG

 

V prípade bytov, ktorých nájom sa riadi podľa Zákona o nájme MRG, je prenajímateľ povinný udržiavať len všeobecné časti a zariadenia domu (napr. vonkajšie múry) a v samotnom byte je povinný odstrániť len závažné závady na substancii domu a a závažné riziká pre zdravie obyvateľov.  

 

Nájomca je povinný zabezpečiť, aby byt a jeho určité zariadenia, najmä svetlo, plyn, voda a kúrenie nespôsobili prenajímateľovi ani ostatným nájomcom žiadnu škodu.

 

 

2.     Byty, na ktoré sa Zákon o nájme MRG neuplatňuje

 

Prenajímateľ je podľa zákona povinný byt odovzdať a udržiavať v použiteľnom stave na vlastné náklady. Mnohé nájomné zmluvy prenášajú túto povinnosť úplne, alebo vo veľkej miere na nájomcu.

 

Podľa judikatúry najvyššieho súdu je v rámci ochrany spotrebiteľa (prenajímateľ je podnikateľ a nájomca spotrebiteľ) takáto klauzula v zmluve neplatná. Nie je teda možné preniesť povinnosť za udržiavanie bytu z podnikateľa na nájomcu – spotrebiteľa.

 

V zmluve medzi dvomi súkromnými osobami je zákonne možné vylúčiť povinnosť prenajímateľa opraviť závady na bytu čiastočne alebo úplne. Táto povinnosť môže byť prenesená na nájomcu – v tom prípade je nájomca skutočne povinný uhradiť všetky opravy v byte, aj na prenajatom nábytku a potrebičoch. Povinnosť odstrániť závadu ale nemusí mať ani jedna zo zmluvných strán – jednoducho je u prenajímateľa vylúčená, ale nenesie ju ani nájomca. Vtedy nie je nikto povinný poškodenú vec opraviť. Ak ale závada vedie k tomu, že byt, či jeho časť nie je možné užívať v zmluvne dohodnutom rozsahu, môže mať nájomca nárok na zníženie nájmu.

 

Príklad: Pokazí sa starý, časom opotrebovaný kotol.  V zmluve je vylúčená povinnosť prenajímateľa kotol opraviť. Nájmoca túto povinnosť tiež nemá, vzhľadom na to, že v byte je zima, má prenajímateľ ale nárok na zníženie nájmu. Tento finančný výpadok by ho mohol motivovať dať kotol opraviť, alebo kúpiť nový. Takéto rozhodnutie je ale na jeho dobrej vôli a podnikateľskom duchu.

 

Príklady rozhodnutia súdov:

-        50% zníženie nájmu za dobu kedy  netiekla v byte voda

-        25% po dobu nefungovania elektrickej prípojky sporáku

-        90% z dôvodu výskytu plesní v celom byte, ak tieto môžu podľa lekárskych poznatkov viesť k zdravotným problémom

 

 

 

Čo robiť:

Ak vznikne v byte a na prenajatom zariadení závada, okamžite ju hláste prenajímatelľovi písomne a vyzviteho závadu odstrániť. V dopise poukážte na zákonnú možnosť zníženia nájmu. Zároveň písomne upozornite, že od vzniku závady platíte nájom len predbežne a preplatok budete žiadať späť.

 

Ak ste presvedčení, že máte nárok na zníženie nájmu, pokúste sa najprv vždy s prenajímateľom dohodnúť (odporúčame písomne). Môžete sa obrátiť na súd, aby určil rozsah zníženia.  Ak svojvoľne, bez dohody s prenajímateľom, alebo bez rozhodnutia súdu časť nájmu neplatíte, vystavujete sa riziku, že vás prenajímateľ zažaluje doplatiť rozdiel do plnej výšky nájmu, prípadne dokonca môže žiadať vaše vysťahovanie z bytu.

 

Ak uhradíte v byte opravu, či kúpite novú vec, môžete mať nárok žiadať si časť nákladov od prenajímateľa späť, ale až pri ukonční nájmu. Výška môže byť napríklad nákupná cena mínus 10 % za každý rok, ktorý ste vec užívali.